房天下 >资讯中心 >市场 > 正文

未来一线城市房价飙涨三四线城市房价何时会大涨？

——房价暴涨10城

房天下综合整理 2015-12-05 00:00

[摘要] 一线城市有销量、没土地，表现为价格的上涨和“地王”的再现；三四线城市没有销量，但是土地库存高企、价格低迷。未来一线城市房价飙涨，三四线城市房价何时会大涨？

RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">当前，房价严重分化，一线城市房价大涨，尤其是深圳，但三四线城市仍然低迷。探究原因，当然跟经济发展、人口流出等基本面有关。但如果说直接原因，那就是供大于求！在市场经济条件下，供大于求，自然会导致房价涨不动。

RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">商品住宅的供求关系，可以用一个重要指标来衡量：存销比，或者称为去化周期。存销比越长，说明现有的住宅需求去化的时间就长，说明市场供大于求，房价涨不动，或者下跌。

RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">上海易居房地产研究院的数据表明：今年10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9个月。相比9月份10.0、12.4和19.5个月的数值而言，一线城市去化速度基本持平，而二三线城市的去化速度都有所加快。

RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">一线城市10月份市场总体活跃，已经连续10个月存销比低于12个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。二三线城市的存销比走势也基本一致，总体在收窄。这和目前二三线城市房价上涨的城市数量持续增加态势有密切关联。

RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">看图就很清楚了，当前三线城市的存销比已较一年前明显好转，但值仍达19个月，不仅高于2013年上半年14个月，更高于2011年初的10个月！于是，三四线的朋友们，只能耐心的等待，如果什么时候存销比重新回到10个左右，那么房价又可以大涨了！这种机会，不是没有。但未来可能只存在于优质三四线城市。

RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">

RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">接下来，我们不妨再看另外一张图，把10月份35个城市存销比做个排名：

RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">

RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">北海的存销比数值高，为31个月，其次，茂名、烟台的存销比也比较高。二线城市中的沈阳，情况依然不乐观。这些城市的房价仍然比较低迷，暂时看不到上涨的希望。明年再观察一下吧。

RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">合肥、苏州、南京、深圳等四市，存销比只有5、6个月，自然是房价强的。南昌和济南虽然数值也小，但事实上房价不强，可能是官方公布的数据存在少报现象。

RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">另外，值得关注的是杭州，存销比相比去年高点已经大降，基本回到偏合理区间，但实际存货量仍大，房价想要大涨，还需要时间，如果有朝一日也能降到6个月，则就有戏！

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">我们预计，2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于：1)供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限;2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量;3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">一线和二线城市的库存去化周期已经分别下降50%和25%至7个月和13个月，分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降，未来库存去化周期很可能会进一步缩短，考虑到1)2014年土地购置面积下降27%，今年前9个月继续下滑5%。我们认为，库存水平的下降将支撑销售均价向上，而总可售资源的减少将令销量受限。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">本轮货币政策宽松周期的力度前所未见(不到12个月的时间累计降息165个基点，下调存款准备金率300个基点)。我们预计，未来货币政策还将进一步放松(预计2016年降息25个基点，下调存款准备金率600个基点)，从而支持一二线城市的销售均价持续上涨。虽然宏观经济放缓可能降低需求，但在一二线城市流动性效应将抵消该影响而有余。因此，我们认为一二线城市销量的下降空间有限。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">2016 年，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州有可能表现更好。我们预计，到2015年底29个样本城市的库存去化后期平均将同比下降 30%，而上面提到的九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少(除深圳将增加4%以外)，我们认为这些城市将供不应求，可能有突出表现。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">虽然2016年新房市场整体很可能将不温不火，但我们对中期前景并不悲观。根据我们的估计，从现在到2020年销售面积应该会维持在每年10亿平方米左右。五大都市区和高铁沿线中心城市的房地产市场将受益于产业升级和人口流入，继续有优于其他城市的表现。我们筛选出20个城市，包括14个中心城市(北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙)和6个卫星城市(东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊)。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">白银时代将持续到2020年。近十年新建住房占比是住房市场发展的一个重要指标。在一个快速发展的市场，较新住房的占比通常达到40%-50%，之后逐渐下降。我们预计，近十年新建住房占比将从2010年底的43%下降至2020年底的29%。根据国际经验，虽然中国房地产市场的黄金时代已经结束，但我们正处于需求稳定的白银时代。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">我们看好中国高铁沿线的中心城市。中国的高铁网络极大地缩短了城市之间的通行时间(或称为“经济距离”)，因此位于高铁干线交叉点的城市将有可能成为该地区的中心城市，其房地产市场也将具备坚实的基础，有望表现得比其他城市更好。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">围绕国家中心城市发展起来的各大都市区初具规模。位于中心城市周围的二三线城市有望承接产业转移，拥有巨大的潜力，无论城市建设规模还是人口增长都将相当可观。我们预计，到2040年，五大都市区的人口将较2010年增加70%，至4.6亿人(约占总人口的30%)

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在珠三角地区，东莞和惠州是深圳的后院，而佛山与广州几乎连为一体。苏州靠近上海，而廊坊和保定北京。长期来看，人口流入和中心城市溢出的经济活动将为这些卫星城市的房地产市场提供良好的支持。因此在三线城市中，我们看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">首先，现有的住房普遍户型较小(平均面积80平米，三居或以上的户型占比不到40%)，20%左右的住房质量很差。加上二孩政策的全面放开，我们预计，2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">约有45%的住房存量是1999年以前建造的，当时房地产市场并没有商业化，这些住房的居住者很有可能还从未购买过住房，因此将有更强的动力去改善居住条件。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。

RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">
延伸阅读>>>

10套传统中式风格装修案例让中国风美出新高度（图）

2016房价新预测：2016要不要买房看看这些再说！

2016年房地产五大信号年底买房或是佳时机

郎咸平：中国特色按揭导致房价暴涨牢记25个楼市内幕

公务员涨工资新消息社科院：公务员工资上涨空间有限

涨知识！买房5大时机和25个买房常识

标签：房价暴涨10城一线城市房价飙涨三四线城市

免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。

: 收藏

: 分享

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com

相关知识更多>>

新闻聚合换一换

B	北京房地产	D	东莞房地产		海南房地产		南宁房地产		沈阳房地产
C	成都房地产		大连房地产		合肥房地产	Q	青岛房地产	T	天津房地产
	重庆房地产	F	福州房地产	J	济南房地产	S	上海房地产	W	武汉房地产
	长沙房地产	G	广州房地产	N	南京房地产		深圳房地产		无锡房地产
	长春房地产		贵阳房地产		南昌房地产		苏州房地产	X	西安房地产
	常州房地产	H	杭州房地产		宁波房地产		石家庄房地产	Z	郑州房地产

房天下 >资讯中心 >市场 > 正文

未来一线城市房价飙涨三四线城市房价何时会大涨？

——房价暴涨10城

房天下综合整理 2015-12-05 00:00

房天下APP优惠多，速度快

您可能喜欢的楼盘

财润山海观0套

东方大名城0套

东升花园0套

东航名仕城0套

平潭装修

1969016套案例

共0位设计师

1382801人申请成功

装修美图

湖城大境天锦 280平米轻奢风格完全就是“奢

【艺顶装饰】198㎡新中式,完美演绎东方美

【艺顶装饰】130㎡现代极简,朴素的空间设计

房天下 >资讯中心 >市场 > 正文

未来一线城市房价飙涨 三四线城市房价何时会大涨？

——房价暴涨10城

房天下综合整理 2015-12-05 00:00

房天下APP优惠多，速度快

您可能喜欢的楼盘

财润山海观0套

东方大名城0套

东升花园0套

东航名仕城0套

平潭装修

1969016套案例

共0位设计师

1382801人申请成功

装修美图

湖城大境天锦 280平米轻奢风格完全就是“奢

【艺顶装饰】198㎡新中式,完美演绎东方美

【艺顶装饰】130㎡现代极简,朴素的空间设计

未来一线城市房价飙涨三四线城市房价何时会大涨？